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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

內容來自hexun新聞

新聞來源http://news.hexun.com/2014-06-23/165958939.html

警惕煤炭質押貸款的幾大風險

文/陳福錄煤炭質押貸款存在著企業管理不當、價格下降、煤炭滅失、欠稅追繳等經營性風險，權利虛假、數量短缺、質量不符、價格虛高、“倒簽”轉讓等欺詐性風險，以及被搶被盜等監管類風險，銀行必須多方入手、積極防范。近年來，一些銀行充分利用現有動產質押規定，創新出包括煤炭質押在內的商品融資業務品種，極大地緩解瞭貸款難問題，但與此同時也暴露瞭一些風險，需要加以研究防范。所謂煤炭質押貸款，是指借款企業以庫存煤炭為質物申請貸款，銀行審核同意發放貸款，並與其簽署借款合同、質押合同（往往這兩個合同內容在同一文本中）。銀行往往將煤炭質押貸款稱為商品融資業務，並將質押稱為第二還款來源（第一還款來源是指借款企業用以償還貸款所依靠的現金流）。依動產質押之規定，在煤炭質押後須轉移占有，否則質權不能設立。然而由於銀行沒有專門場地存放煤炭，更無專業人員來看管煤炭，在這種情況下，第三方監管引入成為必然，具體作法是與物流或資產監管公司簽署質押監管協議，委托其代為行使煤炭占有權利，從而實現質物占有轉移和質權設立之條件。因煤炭質押有靜態質押（是指質押期間煤炭不發生變動，即煤炭存放倉庫或場地、廠區後不能進也不能出）與動態質押（是指質押期間煤炭庫存在不低於一定數量或價值的前提下，可發生變動，即煤炭存放倉庫或場地、廠區後可進可出）之分，監管方式也分靜態質押監管與動態質押監管。這樣一來，在煤炭質押貸款的整個過程中，至少存在著三方當事人和三個法律關系，即銀行與借款企業間的借貸合同關系，銀行與借款企業間的質押合同關系，銀行與物流或資產監管公司間的保管合同關系。如果物流租賃借款企業倉庫、場地或廠區用於監管質押煤炭的，其與借款企業間還會形成租賃合同關系。在煤炭質押貸款的實踐中，需註意防范借款企業的經營類風險和欺詐類風險，以及物流等資產監管公司的監管類風險。警惕借款企業的經營類風險借款企業的經營類風險包括四個方面：第一，企業管理風險。這一風險主要是因為企業自身先天不足所致。以煤炭為質押進行貸款的多為中小企業，而這些企業的內部管理往往存在諸多風險。具體說來可分為以下七點。一是產權風險，即企業資產與其投資者個人間因產權不清、權責不明引發的風險；二是決策風險，指借款企業治理結構不規范（如投資者個人說瞭算）、不完善所引發的風險；三是投資者個人風險，借款企業命運往往寄托於投資者個人，一旦投資者發生意外或有其他不利事項，將會給企業帶來嚴重後果；四是財務風險，部分借款企業財務報表要麼沒有建立或不規范，要麼有幾套且相互不一致，而且很少去審計，真實性難以判斷；五是關聯風險，關聯交易難以掌握，資金隨意在關屏東縣銀行貸款聯企業之間流動，給銀行掌握貸款資金用途、資金流向等帶來難度，也使借款企業的騙貸、逃避銀行監管和逃債行為有機可乘；六是對外擔保風險，未經過規范的公司決策程序而隨意對外擔保，或企業之間互保，一旦一傢企業發生危機，極易波及諸多關聯小企業；七是礦難事故風險，在借款企業有自有煤礦的情況下，需警惕礦難較多的煤礦被政府關停、從而影響其正常經營的可能。第二，價格下降風險。這裡的價格下降是指因市場因素導致的價格下降。如果價格下降較大，會使第二還款來源價值不足。第三，煤炭滅失風險。煤炭是易燃物，且長時間露天堆放，易引發火災，導致質押煤炭全部或部分從物理上滅失，進而使銀行面臨無第二還款來源或第二還款來源價值可能不足的風險。第四，追繳欠稅風險。中小企業偷稅漏稅現象較為普遍，一經查出即面臨著煤炭被收繳的後果，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》的相關規定，稅收優先於債權，欠稅發生在納稅人以其財產設定質押之前的，追繳欠稅先於質權來執行。這均可能使銀行面臨第一還款來源、第二還款來源不足的風險。警惕借款企業的欺詐類風險借款企業的欺詐類風險包括七大方面：第一，權利虛假風險。即借款企業對質押煤炭不享有所有權。表現為：一是將他人倉庫或場地、廠區內的煤炭說成是自己的；二是將他人寄存在自己倉庫或場地、廠區內的煤炭說成是自己的；三是他人在將煤炭出賣給借款企業時保留瞭所有權，而銀行沒有註意到或根本沒有意識到。這三種情形既包括全部煤炭不是自己的情況，也包括部分煤炭不是自己的情況，而無論哪種情況都會導致質押合同全部無效或部分無效，貸款的全部或部分質押擔保權利懸空。第二，數量短缺風險。即所質押煤炭的數量少於質押合同約定的數量。表現為：一是自始短缺。在煤炭數量質量等情況被檢測後、貸款發放前，借款企業將部分擬質押煤炭拉出倉庫，致使數量短缺；二是嗣後短缺。存在於動態質押中，即出質時煤炭數量並不短缺，但出質後借款企業多拉出去，使庫存數量低於最低數量。第三，質量不符風險。主要是指煤炭的品質或規格部分或全部劣於質押合同約定，甚至存在煤堆下是煤矸石等非煤物質的情況。表現為：一是自始不符。在煤炭質量等情況被檢測後、貸款發放前，借款企業以次充好或以假冒充偷換瞭煤炭；二是嗣後不符，這一情況也存在於動態質押中，即出質時煤炭質量符合質押合同要求，但出質後借款企業拉進倉庫的是以次充好或以假冒充、不符合質押合同要求的煤炭，從而換走瞭符合要求的好煤炭。第四，價格虛高風險。這裡是指人為原因造成的價格虛高，不包括市場因素導致的嗣後價格下降。表現為：一是借款企業與他人通過“陰陽合同”合謀，虛假高報煤炭價格，即提供給銀行價高合同以抬高煤價；二是借款企業購進煤炭因沒有簽訂合同而導致記賬價格高於實際支付價格；三是借款企業與第三方檢測機構合謀串通，導致煤炭價格評估高。此外，以自有煤礦產出的煤炭質押的企業，往往通過虛構銷煤合同，來虛假高報價格。第五，權利競存風險。即質押的煤炭上存在多個性質不相沖突的合法成立的同種類或不同種類的擔保物權，主要表現形式是質權與抵押權的競存，表現為借款企業在出質後，又用該煤炭向其他債權人設定瞭抵押物權，並辦理瞭登記手續。按照最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》第七十九條第一款“同一財產法定登記的抵押權與質權並存時，抵押權人優先於質權人受償”的規定，這一行為的實施會導致銀行可能喪失對質押煤炭的優先權，進而使貸款質押擔保權利懸空。第六，“倒簽”轉讓風險。即以“倒簽”方式轉讓已出質煤炭，並虛構“占有改定”。將煤炭贈予他人亦存在此類情形。而現有法律並未對此種行為做出明確規定。筆者認為，這一行為可能會被認定在質押合同簽訂之時質押物已不存在，進而導致質押合同自始無效，從而使銀行失去第二還款來源。第七，合同解除風險。在出質後，不排除借款企業與煤炭供應者以“倒簽”方式解除煤炭買賣合同。合同解除後，合同權利自始不存在，導致質押合同無效。另外，還存在著煤炭供應者依《中華人民共和國合同法》第五十四條規定，以重大誤解、被欺詐等而行使撤銷或變更煤炭買賣合同。但無論撤銷或變更，均使銀行面臨無第二還款來源或第二還款來源價值可能不足的風險。警惕監管公司的監管類風險一是被搶被盜風險。物流或資產監管公司派駐的監管人員往往就兩三名，實務中，已出現因借款企業未能支付煤款，煤炭供應者派出多人控制兩三名監管人員，強行將煤炭拉出倉庫或場地、廠區的情形。公安機關考慮到此種情形屬於民事糾紛，認為其不宜介入，因而未采取強制措施加以阻攔。此外還存在煤炭被惡意搶奪或被盜的情形。二是監管不力風險。部分物流或資產監管公司監管不力，雇傭非專業監管人員從而使監管流於形式，未能或根本無能力審核出借款企業以假煤或次煤出質，或出質後疏於或無力監管讓借款企業以假煤或次煤換走好煤，致使煤炭價值不足，銀行面臨第二還款來源不足的風險。銀行須多方入手防范風險前述風險隻是從非銀行角度進行瞭歸類，但這種分類並不代表銀行對貸款風險不承擔責任。從銀行角度來分析，則包括銀行貸前調查不實、信貸業務流程缺陷或貸後管理不力等原因。因此，銀行必須從多方面入手，積極探討風險防范建議和措施。第一，配強信貸人員。信貸風險的防控最終要靠信貸人員來落實，因而，配強信貸人員就成為關鍵。要在信貸的前、中、後臺崗位上配備懂信貸、懂財務、懂法律、懂經營管理的工作人員，要使其有能力、講方法地調查分析貸款企業、物流或資產監管公司的基本情況、資信能力等，監測貸款企業的資金流向和經營變化，監督物流等資產監管公司的實際監管情況。銀行還要加強現有信貸人員的日常業務學習，有意識培養和儲備人才，強化信貸人員間的相互競爭，優勝劣汰，不斷提升其工作效能和風險防控能力。第二，優化信貸流程。首先，將煤炭檢測時間從信貸人員發起業務流程前調整到審批通過後、發放貸款前，以盡可能杜絕借款企業利用這一時間差惡意減少煤炭數量、降低煤炭質量或以假冒充，也可有效規避煤炭價格的非正常下降風險。其次，在風險可控的前提下，要簡化計算機業務系統的流程，使信貸人員不被計算機所控制，從而杜絕被迫閉門造車作業務的方式，最終使其能有時間去現場調查、檢查、走訪有關單位、個人，確保瞭解真實情況。再次，強化前、中、後臺的無縫銜接，提高前、中臺崗位人員的工作效率，從而縮減信貸業務處理時間。第四，將貸款發放時間定在煤炭占有或保管的轉移手續辦理完畢之後。最後，要利用現代技術手段監督貸前調查人員和貸後管理人員，使其親自到現場調查、檢查、走訪有關單位或個人，盡可能規避信貸人員的不作為或亂作為。第三，強化貸前調查。特別要把握好“六個嚴”。一是嚴控準入關。銀行不能僅聽申請貸款的企業、物流或資產監管公司、第三方檢查機構的自我陳述，而要通過對其周圍的其他經營戶、政府部門、行業協會或其合作夥伴的走訪，以及查看其日常運作等多種方式，全方位搜集並分析申請貸款企業的信息，盡可能準確判斷其資質、誠信狀況、內部管理和經營能力，選優舍劣，從而將信用良好、現金流充足和經營管理能力強的企業（最好選有自己煤礦的企業）、物流等資產監管公司及第三方檢查機構準入進來，從源頭上控制風險。同時，還要建立健全退出機制，及時將失信或不負責的企業和機構列入黑名單，從本行清理出去，必要時可通過銀行業協會通報給其他銀行，形成制裁合力。二是嚴看成績單。這裡主要是指申請貸款的企業，要在嚴控準入關的基礎上，對其作進一步調查、分析，要通過審查財務報表，到現場查看，到稅務、水務、供電等部門調查訪問的方式，掌握核實其生產經營的基本情況，確保貸款決策與實際情況基本相符。三是嚴審所有權。銀行不能僅聽借款企業的陳述，而要通過查看煤炭購銷合同或產煤許可證明文件，走訪煤炭供應者、存煤場地和廠區周圍的其他經營戶，拜訪政府部門、行業協會等方式，盡可能去瞭解、掌握真實情況，準確判斷、確認借款企業對煤炭享有的所有權，盡可能杜絕權利虛假風險。如經走訪仍無法確認或判斷的，要堅決拒絕放貸。四是嚴把“兩量”關。所謂“兩量”是指煤炭的數量和質量。在將煤炭交由物流或資產監管公司占有或保管時，銀行除委托第三方檢測機構檢測煤炭數量、質量外，還要對煤堆以深挖溝的方式再作現場檢驗，以確保煤堆下未埋有煤矸石等非煤物。五是嚴定煤價格。要從嚴掌握煤價，尤其在煤價下行時。除要查看煤炭交易合同外，還要通過第三方檢測機構檢測、主動到市場詢價等方式，審視煤炭價格是否正常、合理，以確保出質價格未被虛高，同時還能經得起未來煤炭價格下降的考驗。六是嚴查欠稅否。要通過走訪稅務機關，瞭解借款企業是否存在欠稅情況，必要時可委托稅務代理機構進行檢測。如其欠有稅款的，要堅決拒絕放貸，如其曾有欠稅記錄的，要進一步審核其貸款條件。第四，做好貸款審查。貸款審查結果是債權人決策的重要而直接的依據。因此，信貸審查人員不僅要對貸前調查情況及結果進行檢查，而且要依據貸前調查所形成的材料，對借款企業、物流或資產監管公司、第三方檢查機構的有關情況作深入分析，尤其要對借款企業的財務狀況、市場行情作深入分析。必要時可到現場作進一步核實，以確保審查結果貼近真實、符合實際。此外，還應要求借款企業為煤炭進行投保，其保險（放心保）期限不應少於貸款期限。要依法在借款合同、質押合同、委托監管合同中明確約定風險防范措施（在當前法律規定不完備的情況下，更應依靠合同條款，明確銀行享有的權利和借款企業應負的義務）。其中應約定的主要條款有：一是全部合同原件應移交銀行占有；二是借款企業不得有轉讓、將煤炭贈予他人等行為，否則，銀行有權予以撤銷或可提前要求清償債務及行使質權；三是明確提前清償債務或行使質權的其他情形，如合同被解除、撤銷或變更，管理水平惡化和財務可能惡化等；四是明確約定物流或資產監管公司所承擔的責任或義務，以及違反這些責任或義務所應負的賠償責任，以免日後執行上引發爭議。第五，完善貸後管理。一定程度上，貸後管理比貸前調查、貸款審查更重要。要有完善的貸後管理和風險預警制度，建立貸款風險發生的應急預案；要密切關註借款企業與其關聯方的行為，防止質權受到損害或借款企業責任財產減少；要監督出質人、物流或資產監管公司對合同約定的遵守與落實，及時制止或懲罰他們的違約行為；貸後對煤炭的監管不能完全依賴於物流或資產監管公司，要定期或不定期到現場對煤炭監管情況進行檢查，動態質押情形中，煤炭的進出倉庫最好能到現場進行查驗把關；當煤炭價格下降致使貸款安全受到影響時，要依照合同約定及時要求借款企業提供補充擔保，反之則應采取提前收貸措施；保險到期前，要督促借款企業及時續保；此外要隨時瞭解借款企業的財產變化、管理狀況、誠信等，全面掌握影響或可能影響質權實現的各類信息，做到防患於未然。另外，還要經常走訪當地公安機關等政府部門以及行業協會，加強與其的日常聯系與溝通，一方面從中獲得借款企業、物流或資產監管公司的有關信息，另一方面寄希望借助這些單位的力量制裁搶、盜煤炭等行為。此外，由於還存在法律規定不完善的地方，筆者建議應盡可能爭取獲得立法（含司法解釋）支持。具體來講，一是規范煤炭交易手續。規定大宗煤炭交易，必須簽訂書面合同；如再次轉讓的，應一並移交全部合同（自產煤的，應移交產煤許可證明文件或復印件）；部分轉讓的，應簽訂部分煤炭轉讓的書面合同，並在全部合同原件上註明轉讓份額，然後將有註明內容的原件復印並移交復印件。如不移交合同書及其復印件的，不發生轉讓效力，以此防范“倒簽”行為。煤炭的抵押、質押亦應如此。二是一經確認便受約束。規定銀行向煤炭供應者核實有關情況，煤炭供應者一經確認便受約束，其不能再以所有權保留、合同已解除或變更等提出抗辯，從而排除其隨意性，更可制止其惡意行為。三是賦予公安機關介入權力。針對強行將煤炭拉出倉庫或場地、廠區等哄搶行為，公安機關因擔心超越權限而往往不願意介入。因此要賦予公安機關適當的介入權力，打擊強行拉煤者的違法行為，以引導其通過合法渠道解決與借款企業之間的糾紛。本文原載於《中國銀行(601988,股吧)業》雜志2014年第5期，作者陳福錄系寧夏興業律師事務所律師。（責任編輯：HN027）

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